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Financiamento Bancário ! Como funciona ?
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Como Funciona   


O financiamento bancário representa uma importante ferramenta para aquisição de um imóvel. Apesar da maioria das pessoas ainda ter receio em relação a esse tipo de operação, as mudanças que vêm ocorrendo na economia proporcionam um cenário extremamente favorável aos potenciais compradores. Fatos como, por exemplo, a queda das taxas de juros, o controle da inflação e as medidas de regulamentação do governo contribuíram para esse cenário positivo. Diante disso, o financiamento bancário se mostra vantajoso para ambas as partes envolvidas no processo de construção: Para os clientes representa uma oportunidade de conseguir taxas de juros mais baixas que as oferecidas pelas construtoras, além de prazos maiores e conseqüentemente, prestações menores. Já para as construtoras, representa uma oportunidade de alavancar seu capital e focar seus esforços em sua atividade fim.

O QUE É FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO?
É uma linha de crédito com propósito especifico de financiar a compra de imóveis, seja residencial ou comercial, podendo ser usado ou novo, este crédito esta disponível em várias instituições bancárias, principalmente pela Caixa Econômica Federal que é a grande fomentadora de crédito imobiliário no País. Hoje, tornou-se muito fácil comprar a casa própria usando deste recurso, pois há vários planos e modalidades de crédito e opções diversas de prazo para pagamento.

Esclarecemos abaixo algumas dúvidas para quem deseja usar o financiamento bancário para compra de imóvel, que funciona assim:

CONDIÇÕES GERAIS
Confira abaixo as condições básicas para obter um financiamento:

* Ser cliente do agente financiador;
* Possuir cadastro aprovado;
* Ser maior de 18 anos ou emancipado;
* Comprovar rendimentos suficientes para o financiamento;
* Apresentar toda a documentação exigida para a operação;
* O imóvel deve preencher as condições de financiamento.

A IMPORTÂNCIA DO SEGURO
Os contratos possuem 02 (dois) tipos de seguro que juntos, proporcionarão tranqüilidade a você, em caso de sinistro, preservando ainda o imóvel e a garantia do financiamento. Os dois tipos de seguro são:

* Seguro de Morte e Invalidez Permanente (MIP), que garante a cobertura do saldo devedor, a qualquer momento do contrato, de acordo com a composição de renda que constar no mesmo.
* Seguro de Danos Físicos do Imóvel (DFI), que tem por finalidade repor as condições de habitabilidade do imóvel, em caso de sinistro;
* Conforme determinação do Banco Central do Brasil, é obrigatória a inclusão de Apólice de Seguro em contratos de Financiamento Imobiliário.
* Para que a Apólice dê abrangência ao seu contrato as Seguradoras devem acatar previamente a sua proposta, a qual deve ser preenchida por você, de próprio punho, bem como pelo seu cônjuge ou companheiro (a) que eventualmente vá compor a renda para fins de financiamento. Esta proposta deverá ser feita através de formulário próprio.

A IMPORTÂNCIA DA DOCUMENTAÇÃO COMPLETA
Para obter a relação de documentos, os bancos disponibilizam via internet ferramentas que facilitam o entendimento. Trata-se do “Selecionador de Documentos”. Ele fornece uma lista com todos os documentos necessários para formalizar a operação de acordo com o seu perfil.
Essa lista pode ser obtida por meio da Internet, acessar “Minha Lista”, que disponibilizará as opções “Com Identificação” e “Sem identificação”. Recomendamos que clique na opção “Com Identificação”, pois, a qualquer momento você poderá entrar em sua lista personalizada e alterar qualquer informação. A informação ficará armazenada em um banco de dados para consulta por um determinado período.

Obs.: O “Selecionador de Documentos” vem com um Check List para que você confira se todos os documentos foram providenciados. Ainda, no detalhe da relação de documentos específica, constam informações adicionais sobre a característica de cada documento, onde obtê-lo, prazo de validade etc.

IMPORTANTE:
A AGILIDADE DA OPERAÇÃO DEPENDE MUITAS VEZES DE VOCÊ, POIS SE TODA A DOCUMENTAÇÃO EXIGIDA ESTIVER COMPLETA E ORGANIZADA A OPERAÇÃO TENDE A SEGUIR NORMALMENTE, EVITANDO QUE O BANCO TENHA QUE ENTRAR EM CONTATO COM VOCÊ SOLICITANDO OS DOCUMENTOS E, PORTANTO, RETARDANDO A LIBERAÇÃO DOS RECURSOS.

LINHAS DE FINANCIAMENTO
Veja abaixo as linhas de financiamento para imóvel novo ou usado:

* Carteira Habitacional SFH
* Carteira Habitacional Taxa de Mercado
* Carteira Comercial Imobiliária.

CARTEIRA HABITACIONAL SFH
O Banco Central estabelece que para esta linha de crédito o valor de venda ou avaliação não pode ser superior a R$ 350 mil e que o valor máximo de financiamento não pode ser superior a R$ 245 mil.
Para obter as condições de financiamento para esta linha consulte o “Guia de Enquadramento” e confira as condições permitidas atualmente. (prazo, taxa, % de financiamento e comprometimento de renda).
Nessa linha de crédito você pode utilizar os recursos do seu FGTS, como parte do valor de entrada do preço de venda, para reduzir o valor do financiamento. É permitido também utilizar os recursos do FGTS para pagamento de parte do valor das prestações mensais e realizar amortizações extraordinárias ou liquidação do financiamento. Atentem, para o cumprimento das regras estabelecidas pelo Conselho Curador do FGTS, indicadas no capítulo 11.

TAXA DE MERCADO
Para esta linha de Crédito, os Bancos estabelecem limites especiais para imóveis que não se enquadram no SFH, conforme descrito abaixo:

CARTEIRA HABITACIONAL*;
Esta linha de financiamento visa a atender aos clientes que optaram por adquirir imóveis residenciais cujo valor de venda ou avaliação sejam superiores a R$ 350 mil;

CARTEIRA COMERCIAL*;
Visa a atender aos clientes que desejam adquirir um imóvel comercial (salas e consultórios); (*)Nestas linhas de financiamento, conforme legislação, não é permitido utilizar os recursos do FGTS.

TIPOS DE OPERAÇÃO

* Aquisição Simples;
* Repasse de Plano Empresário;
* Término de Construção (Isolada);
* Aquisição à Vista com Utilização do FGTS;
* Transferência de Dívida;
* Revenda de Imóveis;
* Aquisição de Lote urbano (Terreno)*;
* Neste tipo de operação, o Banco faz a intermediação de seus recursos do FGTS, junto à Caixa Econômica Federal.
(*) O Lote urbano (Terreno) deve possuir infra-estrutura completa, bem como sua finalidade deve ser residencial.

DEFINIÇÃO DAS OPERAÇÕES

* Aquisição simples de imóvel novo ou usado: Operação em que o Banco concede financiamento para complementar os recursos necessários para aquisição de imóvel residencial ou comercial;

* Repasse Plano Empresário: Nessa operação, concede-se financiamento aos clientes que desejam adquirir uma unidade de um empreendimento financiado pelo próprio Banco.

* Término de Construção Isolada – Mutuário final Pessoa física: Financiamento para término da construção de imóvel residencial, para clientes com escritura definitiva do terreno e com, no mínimo 30% dos serviços executados na obra, devendo o financiamento cobrir 100% do custo faltante.

* Aquisição à vista com FGTS : Operação em que o Banco faz a intermediação dos saques dos recursos do FGTS para a aquisição de imóvel residencial, observando as regras para utilização desses recursos.

* Transferência de Dívida: Operação em que o Banco concede financiamento da dívida de um contrato existente (refinancia), do atual devedor para um novo proponente. A transferência de dívida está condicionada à aprovação do crédito, da mesma forma que um novo financiamento.

* Revenda de Imóveis: Operação em que o Banco concede financiamento para complementar os recursos necessários para aquisição de imóvel residencial ou comercial de sua propriedade, vendido por meio de leilão ou de forma direta.

* Aquisição de Lote urbano (Terreno): Operação em que o Banco concede financiamento para aquisição de Lote urbano, com infra-estrutura completa, deve ser para fins residenciais, e o mesmo pode ser individual ou pertencer a loteamento devidamente regularizado.

O QUE SÃO SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO?
São modelos matemáticos desenvolvidos para operações de empréstimos e financiamentos, envolvendo desembolso periódico do principal e encargos financeiros, objetivando quitar a dívida ao final do prazo contratado.

* SAC – Sistema de Amortização Constante: Trata-se do sistema adotado atualmente pela maioria dos Bancos nos financiamentos imobiliários. O processo de formação da prestação inicial leva a um encargo mensal inicial superior ao encargo mensal inicial obtido por meio da Tabela Price. Nesse sistema, ao longo do prazo da operação, a cota de amortização (A) é constante, já a parcela referente ao valor dos juros (J) é decrescente, Como na sua evolução existe uma razão de decréscimo mensal, isso faz com que, mantida a estabilidade da Taxa Referencial (TR), o encargo mensal seja decrescente, ao longo do tempo.

* TP - Tabela Price: Esse sistema amortiza o saldo devedor (principal = valor originalmente financiado) mensalmente, mas será verificada a redução do saldo devedor de maneira expressiva somente após decorrido cerca de 50% do prazo contratado. As prestações calculadas neste sistema são constantes, em termos reais, para todos os meses do financiamento. A utilização da TP implica em se realizar pequenas amortizações iniciais no saldo devedor, sendo a maior parte da prestação representada pelo pagamento de juros. Cada prestação é composta de uma cota de amortização e outra de juros, que variam em sentido inverso ao longo do prazo de financiamento, ou seja, enquanto mês a mês aumenta a cota de amortização, decresce a cota do valor dos juros.

CONHEÇA AS ETAPAS DO FINANCIAMENTO
A relação de documentos necessários para cada etapa do financiamento pode ser adquirido acessando o site dos bancos, de acordo com o seu perfil.

CONSULTA DE CRÉDITO
Nesse processo verificam-se as restrições impeditivas nos órgãos públicos, e a capacidade de pagamento das prestações por parte do(s) comprador(es).

ATENÇÃO: Caso você já saiba antecipadamente que possui algum restritivo de crédito, providencie a regularização antes de solicitar a avaliação do imóvel, isso evitará aborrecimentos e custos desnecessários.

AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
Após a aprovação da Consulta de Crédito, será necessário avaliar o imóvel objeto da garantia. A avaliação é uma etapa importante, pois o Banco irá verificar se o imóvel preenche os requisitos do financiamento, o enquadramento respectivo e a suficiência da garantia.

ELABORAÇÃO DE CONTRATO
Após a aprovação do crédito e concluída a Avaliação do imóvel, providenciar toda a documentação necessária para envio à agência bancária onde possui conta corrente. A documentação será analisada sob a ótica jurídica e efetuada a conferência dos cálculos. Após elaboração das análises, comprador(es) e vendedor(es) serão convidados a comparecerem na agência para as devidas assinaturas, na seqüência você deve recolher o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, de acordo com os prazos e percentuais fixados na legislação expedida pela Prefeitura do Município a que o imóvel esteja vinculado, e encaminhar o contrato para registro no Serviço de Registro de Imóveis a que pertença o imóvel. Posteriormente, quando o Serviço de Registro de Imóveis houver procedido ao registro, você deverá entregar uma via do contrato, devidamente registrado, juntamente com a matrícula original fornecida e uma cópia do recolhimento do ITBI, na Agência de sua conta, para que possa liberar o recurso na conta corrente do Vendedor.

IMPORTANTE: A documentação que será entregue na agência deve estar completa, caso não esteja, será necessário a interrupção do processo para regularização, o que compromete o prazo previsto para a contratação da operação. Se toda a documentação estiver em ordem, o prazo médio para efetivar a operação é de 30 dias. Caso haja utilização do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) na composição do valor de entrada, o prazo poderá ser prolongado.

OBSERVAÇÕES:

* Os prazos são estimados, não caracterizando qualquer responsabilidade por parte do Banco, caso não sejam cumpridos;
* O Banco, visando resguardar os direitos do cliente que esta adquirindo o imóvel e a integridade da operação, poderá vir a solicitar outros documentos e/ou esclarecimentos tanto dos compradores como dos vendedores, sempre que julgar prudente e essencial para a concretização da operação;
* Nas operações que envolvam recursos do FGTS o Banco age apenas como agente intermediário e não tem qualquer responsabilidade ou poder de decisão quanto a liberar ou não estes recursos, cabendo exclusivamente à Caixa Econômica Federal – CEF estas decisões.

CONDIÇÕES PARA UTILIZAR OS RECURSOS DO FGTS
Dentro do financiamento imobiliário existem três situações em que é permitido utilizar os recursos do FGTS, desde que a operação esteja (enquadradas/contratadas) dentro das condições permitidas pelo SFH e também pelo Conselho Curador do FGTS:

* Na aquisição de imóvel residencial urbano e concluído;
* Na amortização ou quitação do saldo devedor do contrato de financiamento imobiliário contratado nas condições mencionadas;
* No pagamento de parte do valor das prestações de financiamento imobiliário contratado nas condições mencionadas.

a) Aquisição de imóvel residencial urbano concluído:
O trabalhador que não seja titular de financiamento ativo no âmbito do SFH e que não possua moradia própria, nem seja usufrutuário de imóvel residencial, nem promitente comprador ou cessionário de imóvel residencial concluído nas seguintes condições:

a.1) Imóvel localizado em qualquer parte do Território Nacional que seja objeto de financiamento ativo no âmbito do SFH;
a.1.1) Imóvel localizado no mesmo município do exercício de sua ocupação principal, incluindo os municípios limítrofes e integrantes da mesma Região Metropolitana; e
a.1.2) Imóvel localizado no município de sua atual residência.

OBS.: Não é considerado promitente comprador ou proprietário de imóvel residencial, aquele que detenha fração ideal igual ou inferior a 40% de um único imóvel.

a.2) O trabalhador que tenha perdido o direito de residência em imóvel de sua propriedade, em decorrência de separação judicial devidamente homologada pelo juízo competente e que não tenha outro imóvel residencial nas condições definidas acima.
a.3) O trabalhador que tenha 03 (três) anos de trabalho sob o regime de FGTS, somados os períodos trabalhados, consecutivos ou não.
a.4) O trabalhador detentor de usufruto de imóvel residencial urbano, desde que renuncie expressamente a essa condição, devidamente registrada no Serviço de Registro de imóveis, em data anterior à utilização do FGTS.

b) Destinação do Imóvel
O imóvel deve destinar-se à moradia própria do trabalhador e essa condição deve ser declarada pelo mesmo, formalmente, sob penas da Lei.

OBS.: É necessário que o trabalhador resida no imóvel objeto do uso do FGTS.

c) Requisitos do Imóvel
O imóvel deve atender aos seguintes requisitos:

c.1) Ser de uso residencial urbano;
c.2) Ter o seu valor de avaliação fixado dentro do limite máximo estabelecido para o valor de avaliação nas operações de SFH, na data da contratação da utilização do FGTS;
c.3) Estar registrado no Serviço de Registro Imobiliário de sua circunscrição;
c.4) Não Ter sido objeto da utilização do FGTS em sua aquisição ou liberação de última parcela de construção, há menos de 03 (três) anos; e,
c.5) Ser financiável no âmbito do SFH.

d) Localização do imóvel
O imóvel deve estar localizado:

d.1) No mesmo município onde o trabalhador exerça sua ocupação principal, incluindo os municípios limítrofes ou integrantes da mesma Região Metropolitana; ou
d.1.1) No município onde o trabalhador comprove residir pelo período mínimo de 01 (um) ano;
d.2) É facultado ao trabalhador que não seja titular de financiamento ativo no âmbito do SFH, nem usufrutuário, proprietário, promitente comprador ou cessionário de imóvel residencial concluído ou em construção, em qualquer parte do Território Nacional, substituir o cumprimento às exigências referidas nas letras “d.1” e “d.1.1” descritas acima, pela apresentação de comprovante de residência no mesmo município onde pretenda adquirir um imóvel com uso do FGTS, independente do tempo em que lá resida;
d.3) Para tanto, o trabalhador deve apresentar, além da declaração de não possuir imóvel nas condições impeditivas a utilização do FGTS, os seguintes documentos;
d.3.1) Declaração de bens efetuada à Receita Federal, IRPF do último exercício, ou
d.3.1.1) A Declaração Anual de Isento – DAI, na forma exigida pela Receita Federal, e,
d.3.1.2) Um comprovante de residência no mesmo município onde pretenda adquirir pelo período mínimo de 01 (um) ano.
d.3.2) Para todos os casos, é devida a apresentação de um comprovante de residência no município onde o trabalhador pretenda adquirir.

e) Aquisição a vista de imóvel residencial por mais de um trabalhador
É admitida a aquisição a vista (sem financiamento) de imóvel residencial concluído, com o FGTS, por mais de um trabalhador, independente da existência de grau de parentesco entre eles, desde que todos declarem a destinação do imóvel adquirido, que deve ser a residência própria de todos os adquirentes que forem utilizar o FGTS, e desde que atendam aos demais requisitos para a operação.

f) Limite de utilização do FGTS na Aquisição de imóvel concluído
O valor do FGTS a ser utilizado na aquisição de imóvel residencial concluído, somado ao valor do financiamento. Se houver, não pode ultrapassar o menor dos dois valores, entre:

f.1) Valor da compra e venda, ou f.1.1) Valor da avaliação do imóvel, efetuada pelo agente financeiro responsável pela operação.

AMORTIZAÇÃO OU QUITAÇÃO DO SALDO DEVEDOR

a) O trabalhador que tenha 03(três) anos de trabalho sob o regime do FGTS, somados os períodos trabalhados, consecutivos ou não.
a.1) O trabalhador que seja titular ou coobrigado desse contrato.
a.2) O trabalhador que atenda aos requisitos do SFH, quanto à titularidade de financiamento no SFH ou propriedade de outro imóvel residencial, na data da concessão do financiamento a ser amortizado ou liquidado.
a.2.1) Observar que a possibilidade de utilização de FGTS por cônjuges, deve ser avaliada a partir da verificação do regime de bens adotado no casamento e das disposições legais constantes no Código Civil Brasileiro, para cada regime.

b) Requisitos do financiamento
O financiamento deve ser regularmente concedido no âmbito do SFH, no que tange a propriedade de imóvel em condição impeditiva à obtenção de financiamento no âmbito desse sistema, bem como, pelo atendimento às condições relativas à localização do imóvel e seu valor de avaliação, na data da contratação do referido financiamento, pelo trabalhador.

c) Intervalo mínimo entre utilizações do FGTS

c.1) O intervalo mínimo para utilização do FGTS em amortização ou liquidação do saldo devedor do financiamento, é de 02 (dois) anos, contados a partir da data da última amortização/liquidação procedida pelo mesmo trabalhador.
c.1.1) O intervalo acima diz respeito à utilização por um mesmo trabalhador, podendo o coobrigado de um financiamento amortizado há menos de dois anos utilizar seu FGTS para nova amortização/liquidação do mesmo financiamento, desde que atenda aos demais requisitos para a modalidade.

d) Liquidação do saldo devedor

d.1) A liquidação do saldo devedor do financiamento, com o FGTS deve atender os seguintes requisitos:
d.1.1) O financiamento a ser liquidado, deve ter sido regularmente concedido no âmbito do SFH;
d.1.2) O trabalhador deve ser titular ou coobrigado do contrato de financiamento a ser liquidado; e,
d.1.3) O trabalhador deve contar com 03(três) anos de trabalho sob o regime do FGTS, somados os períodos trabalhados, consecutivos ou não.

PAGAMENTO DE PARTE DO VALOR DAS PRESTAÇÕES DO FINANCIAMENTO
Veja as condições para quem pode utilizar os recursos do FGTS, para pagamento de parte do valor das prestações.

a) O trabalhador que tenha 03 (três) anos de trabalho sob o regime do FGTS, somados os períodos trabalhados, consecutivos ou não.
a.1) O trabalhador que seja titular ou coobrigado desse contrato.
a.2) O trabalhador que atenda aos requisitos do SFH, quanto à titularidade de financiamento no SFH ou propriedade de outro imóvel residencial, na data da concessão do financiamento.
a.2.1) Observar que a possibilidade de utilização de FGTS por cônjuges, deve ser avaliada a partir da verificação do regime de bens adotado no casamento e das disposições legais constantes no Código Civil Brasileiro, para cada regime.

b) Requisitos do financiamento
O financiamento deve ser regularmente concedido no âmbito do SFH, no que tange a propriedade de imóvel em condição impeditiva à obtenção de financiamento no âmbito desse sistema, bem como, pelo atendimento às condições relativas à localização do imóvel e seu valor de avaliação, na data da contratação do referido financiamento, pelo trabalhador.

c) Limites para utilização
O valor a ser movimentado na conta vinculada do FGTS, poderá ser utilizado para pagamento de até 80% do valor da prestação, independente da composição da renda familiar.

d) Valor do FGTS a ser utilizado
O valor do FGTS a ser utilizado corresponde ao percentual máximo de até 80%, multiplicado pelo valor da prestação do mês do pedido e multiplicado pelo número de prestações a serem pagas com utilização do FGTS, limitado ao saldo da conta vinculada.

e) Prazo de utilização

e.1) Os recursos debitados da conta vinculada são utilizados para pagamento de parte do valor da prestação em 12 parcelas mensais.
e.1.1) Em se tratando de prazo remanescente do contrato de financiamento, quando este for inferior a 12 meses, o FGTS pode ser utilizado para o período faltante.
e.2) A utilização do FGTS para pagamento de parte do valor das prestações, tem início na primeira prestação vincenda após a data em que foi efetuada a operação.


Nota: A lista de documentos e também das exigências para liberação de financiamento imobiliário, pode sofrer alterações dependendo da instituição bancár
 

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